재개발 분양가 미리 계산해보는 방법

서울 재개발 분양가 평균 3억 상승! 우리 단지는 얼마일까요?" 재개발 분양가 계산을 모르면 수억 원의 기회를 놓칠 수 있습니다. 인근 단지 분양가보다 수천만 원 더 비싼 분양가를 책정받을 수도 있어요. 지금 바로 정확한 분양가 계산법으로 예상 분양가를 확인하세요.

 

 

 

✅ 예상 분담금을 미리 알려드립니다

 

 

 

재개발 분양가 계산 방법 알아보기

 

 

재개발 분양가는 크게 택지비와 건축비로 구성됩니다. 택지비는 감정평가금액을 기준으로 하며, 건축비는 기본형건축비에 가산비용을 더해 산정해요.

최근 분양가 상한제 적용 지역에서는 택지비가 전체 분양가의 40-50%를 차지합니다. 여기에 기본형건축비(2024년 기준 평당 730만원)와 가산비용(주택품질 향상 비용, 인테리어 비용 등)이 더해져요. 특히 가산비용은 지역과 시공사에 따라 크게 달라질 수 있어, 인근 단지의 사례를 참고하는 것이 중요합니다.

 

 

 👉예상 수익률을 분석해드립니다

 

 

 

추가 분담금 추정하기

 

분양가가 결정되면 조합원 분담금을 계산할 수 있습니다. 분담금은 분양가에서 조합원 권리가액을 뺀 금액인데, 이때 각종 이주비와 금융비용도 고려해야 해요.

일반적으로 추가 분담금은 분양가의 30-40% 수준에서 결정되지만, 사업장에 따라 큰 차이가 있을 수 있습니다. 특히 사업비 증가나 일반분양 물량 미분양 시 추가 분담금이 상승할 수 있으니, 여유자금을 충분히 확보해두는 것이 좋아요.

 

일반분양가 예측하기

 

 

일반분양가는 조합원 분양가에 프리미엄이 더해져 책정됩니다. 보통 조합원 분양가 대비 10-20% 높게 책정되며, 입지와 시세에 따라 더 큰 차이가 날 수 있어요.

주변 시세와 비교해 봤을 때 일반분양가가 시세의 70-80% 수준이면 적정하다고 볼 수 있습니다. 하지만 최근에는 분양가 상한제 적용으로 시세 대비 60% 수준에서 책정되는 경우도 많아요. 청약 경쟁률과 프리미엄 형성 가능성도 함께 고려해야 합니다.

 

사업성 분석과 투자 가치 판단하기

 

 

재개발 투자 가치는 완공 후 예상 시세와 총 투자비용을 비교해 판단해야 합니다. 예상 시세는 인근 단지의 신축 아파트 시세를 기준으로 추정하되, 교통과 학군 등 입지요건을 고려해야 해요.

투자비용에는 분담금 외에도 이주비용, 중도금 대출이자, 취득세 등이 포함됩니다. 특히 공사기간 동안의 임대료와 이주비 대출이자도 빼먹지 말고 계산해야 해요. 일반적으로 총 투자비용 대비 30% 이상의 시세 차익이 예상되면 투자 가치가 있다고 판단합니다.